En cada ejercicio, el Grupo evalúa la posible existencia de pérdidas de valor que obliguen a reducir los importes en libros de sus activos o revertir deterioros de los mismos en caso de que corresponda. Se considera que existe una pérdida cuando el valor recuperable es inferior al valor contable. El valor recuperable de los activos es el mayor entre su valor razonable menos los costes de enajenación o disposición por otra vía (principalmente utilizado para los activos hoteleros en propiedad) y su valor en uso.
De forma excepcional, dada la situación económica actual resultado de la pandemia provocada por el COVID-19, se ha continuado realizando un análisis para determinar si existe un deterioro para la totalidad de las UGEs en el ejercicio 2021 al igual que en el ejercicio 2020.
El valor en uso se calcula a partir de los flujos futuros de efectivo estimados, descontados a un tipo de descuento después de impuestos que refleja la valoración actual del mercado con respecto al valor del dinero y los riesgos específicos asociados al activo, abarcando un espacio temporal de cinco años y un valor perpetuo, salvo en el caso de los hoteles arrendados que se corresponde con la duración del contrato arrendamiento, no considerando por tanto en estos últimos un valor perpetuo. Se ha calculado el valor en uso para la totalidad de las UGEs.
A los efectos de determinar el valor razonable para los hoteles en propiedad, en este ejercicio el Grupo realizó una valoración de la mayor parte de los activos hoteleros en propiedad, siendo valorados por una firma mundial especializada en servicios de valoración y consultoría. La valoración de los activos al 31 de diciembre de 2021 abarcó 70 activos. Para determinar el valor de los activos, el criterio de valoración más utilizado fue el descuento de flujos de caja, debido a que las inversiones hoteleras son valoradas en función de sus ingresos futuros potenciales.
11.1 Hipótesis clave usadas
La evolución de las hipótesis clave en los hoteles analizados se ha desarrollado teniendo en cuenta el conocimiento de negocio de la Dirección del Grupo y la recuperación esperada del sector tras la pandemia del COVID-19. En este sentido, las proyecciones asumidas parten del ejercicio de presupuesto realizado por la Dirección para el año 2022 las cuales asumen una recuperación significativa de ingresos respecto al ejercicio 2021, pero todavía inferiores a las del ejercicio 2019 por el efecto negativo que la pandemia COVID-19 ha supuesto para el turismo en estos dos últimos años. Se estima recuperar los niveles anteriores al COVID-19 en los hoteles comparables en los próximos años, una vez se reduzcan las restricciones a la movilidad y por tanto se recupere la confianza de los consumidores. El fuerte posicionamiento en los países donde el Grupo tiene presencia, las buenas ubicaciones del portfolio y el alto reconocimiento de sus marcas son factores claves de cara al periodo de recuperación asumido. Dicho escenario de recuperación estima alcanzar las cifras anteriores a la pandemia de los hoteles comparables, que se corresponden con las del ejercicio de 2019, entre medias del año 2023 y 2024.
Existe una serie de factores que son considerados por la Dirección del Grupo para realizar las proyecciones, los cuales son:
- Estimación de fuentes externas especializadas en el sector hotelero, así como bancos de inversión referente a la recuperación del sector hotelero.
- Estimación del crecimiento del PIB (Producto Interior Bruto) emitida por el Fondo Monetario Internacional (FMI) en su informe reportado en el mes de octubre de cada año para los siguientes cinco años.
- Conocimiento del negocio/activo/situación local por la Dirección local de cada Unidad de negocio a la que pertenece cada UGE.
- Resultados históricos obtenidos por las UGEs.
- Inversiones de reposicionamiento en las UGEs.
Estos factores tienen su reflejo en los flujos a través de las siguientes hipótesis operativas utilizadas para la obtención de las proyecciones:
- Los ingresos por alojamiento son proyectados como el producto del porcentaje de ocupación, la tarifa promedio por habitación (ADR “Average Daily Rate”: es el cociente del ingreso total de habitaciones para un periodo específico dividido por las habitaciones vendidas en ese periodo específico) y el total de habitaciones disponibles por año.
- El resto de ingresos son proyectados con el promedio de la relación entre el ingreso por alojamiento y dichos ingresos.
- Los gastos de personal son calculados con base en el coste medio del personal con un crecimiento del índice inflacionario (IPC).
- Los gastos directos están asociados directamente con cada uno de los ingresos y son proyectados con una relación promedio, mientras que los gastos no distribuidos se proyectan con la relación promedio entre éstos y los gastos directos.
- En relación con el impuesto se calcula a partir de las tasas impositivas aplicables en cada país.
Las tasas de descuento han sido calculadas por un tercero aplicando la metodología del Coste Medio Ponderado del Capital CPPC, o en inglés WACC: Weighted Average Cost of Capital, de la siguiente manera:
WACC=Ke*E/(E+D) + Kd*(1-T)*D/(E+D)
Dónde:
Ke: Coste de los Fondos Propios
Kd: Coste de la Deuda Financiera
E: Fondos Propios
D: Deuda Financiera
T: Tasa impositiva
Para estimar el coste de los fondos propios (ke) se utiliza el modelo de valoración de activos financieros, o en inglés Capital Asset Pricing Model, o CAPM.
Las principales variables utilizadas para el cálculo de la tasa de descuento por un tercero se indican a continuación:
- Tasa libre de riesgo: el cálculo de la WACC se basa en una tasa libre de riesgo móvil creciente. La tasa libre de riesgo se normaliza para reflejar el rendimiento medio sostenible de los bonos a largo plazo emitidos por gobiernos considerados “seguros” (normalmente los clasificados como AAA por las principales agencias de rating).
- Para países europeos se ha considerado un tipo del 0%, ya que el rendimiento de los bonos del estado alemán a 20 años a la fecha de valoración presenta un rendimiento negativo a partir de diciembre 2021, y se ha tendido a una normalización del 1,5%.
- Para los países latinoamericanos, se ha considerado los rendimientos de la deuda pública americana que oscila entre el 1,8% (rendimiento a la Fecha de Valoración) y 2,5% (valor normalizado). En estos países, se aplica adicionalmente el diferencial de inflación con USA.
- Para el Reino Unido, se ha considerado los rendimientos de los bonos del estado británico a 20 años, que oscilan entre el 1,2% (rendimiento a la Fecha de Valoración) y el 2,5% (valor normalizado).
- Prima de riesgo de mercado: definida en un 5,5% para tasas en EUR y USD y 5,0% para GBP, basándose en un amplio abanico de información económica y múltiples metodologías y en las condiciones del mercado económico y financiero a diciembre 2021.
- Beta o riesgo sistémico: Utilizando una muestra de compañías cotizadas cuyos negocios resultan comparables se estima el diferencial de riesgo del sector respecto al riesgo promedio del mercado global. Para el cálculo de la WACC de los hoteles en arrendamiento se considera como comparable una muestra de compañías hoteleras tradicionales. Adicionalmente a este grupo, y para el cálculo de la WACC de los hoteles en propiedad, se incluye adicionalmente una muestra de fondos de inversión inmobiliaria (REITs), con el fin de reflejar la contribución inmobiliaria al negocio. Se han tomado como referencia las betas históricas de Bloomberg (datos mensuales de 5 años). Dado que estas betas están apalancadas, se han desapalancado teniendo en cuenta la estructura media histórica de deuda/capital de cada empresa durante 5 años.
- La estructura de capital aplicada se ha estimado con base a la estructura de capital de las compañías comparables, considerando la proporción de deuda con intereses, capital preferente y capital ordinario de esas empresas que cotizan en bolsa. La estructura de capital media aplicada es del 59,5% Fondos Propios y 40,5% Deuda para el grupo de comparables de los hoteles en propiedad y del 58,1% Fondos Propios y 41,9% Deuda para el grupo de comparables de los hoteles en arrendamiento.
- Adicionalmente se ha considerado el tipo impositivo local del impuesto de sociedades en la fecha de valoración de cada país.
- Para el cálculo del Coste de la deuda, se aplica un diferencial de deuda del 2,9%, partiendo de la tasa spot del bono alemán a 20 años y aplicando el diferencial de la calificación crediticia de las compañías comparables de referencia.
A continuación, se muestran las tasas de descuento antes de impuestos de los principales países:
